Con la sentenza n. 22459/2018 del 24.9.2018, la Corte di Cassazione ha ribadito il proprio nuovo orientamento in tema di mutuo fondiario e di limiti di finanziabilità.
Prima del 2017, la Suprema Corte si era sempre espressa sulla base del seguente principio di diritto: “Se il finanziamento della banca per il mutuo fondiario supera la soglia dell’80 per cento del valore dell’immobile ipotecato, non c’è nullità del contratto, ma solo una generica violazione di regole di buona condotta”.
Tale orientamento è stato successivamente ribaltato (e cfr. Cass. civ. n. 17352/2017 del 13 luglio 2017) dai Giudici di legittimità i quali hanno adeso ribadito che se la somma concessa eccede il limite di finanziabilità, e dunque la misura dell’80%, il contratto di mutuo fondiario non è da ritenersi solo irregolare (con mere sanzioni), ma radicalmente nullo per violazione di norme imperative.
Nullità che, peraltro, non riguarda la sola parte in eccesso ma coinvolge l’intero rapporto di mutuo.
Secondo la Corte di Cassazione “l’interpretazione che in materia di credito fondiario esclude la nullità del relativo contratto, ove pur sia violato il limite massimo di concedibilità del finanziamento, finisce per mantenere intatta una causa di prelazione resa illegittima dalla violazione del precetto normativo”.
Si tratta dunque di un orientamento che, rispetto al precedente, riduce il vantaggio degli istituti di credito in caso di fallimento del mutuatario atteso che, la nullità del contratto di mutuo fondiario fa venir meno la possibilità per le banche di proseguire un’azione esecutiva individuale anche dopo la dichiarazione di fallimento del mutuatario.